마포구와 접해있는 서대문구 북아현2구역입니다. 22년 분양신청을 완료하고 현재 관리처분인가 추진 단계입니다. 2,300세대 아파트로 거듭날 예정이며, 북아현2구역 매물 프리미엄은 6억원 이상입니다. 84타입 배정 매물 투자금액은 8억 후반 예상됩니다.
북아현2구역 서대문구 최고 입지
북아현2구역 입지는 매우 훌륭합니다. 2개의 핵심 노선을 도보로 이용할 수 있습니다. 시청, 강남권 출근이 가능한 서울 지하철 2호선 아현역과 광화문, 여의도 출근이 가능한 지하철 5호선 충정로역을 바로 앞에 두고 있습니다. 2호선, 5호선 역세권인 점은 굉장히 큰 장점이네요.
바로 옆에 위치한 1,900세대 신촌이편한세상 아파트와 함께 서대문구 핵심 아파트로 자리 잡을 예정입니다. 바로 건너편 마포 공덕 신축 아파트, 좌측의 신촌이편한, 신촌그랑자이(마포그랑자이) 등과 함께 시세를 형성할 것으로 보입니다.
바로 옆 북아현뉴타운 1-1, 1-2, 1-3구역의 성공사례를 보면 북아현2구역의 미래도 예측이 가능하겠습니다. 17년 준공된 북아현1-3구역 신촌이편한 시세를 보겠습니다. 23년 4월 기준 바로 옆 대단지 신촌이편한세상 아파트 시세는 다음과 같습니다.
-59타입 : 11억 5천만원
(21년 7월 실거래 가격 15억 1천만원)
-84타입 : 13억 5천만원
(21년 8월 실거래 가격 17억 8천만원)
누가 봐도 좋은 입지인 것은 명확합니다. 뒷편 북아현3구역, 우측 충정로 재개발, 중림동 재개발 또한 추진 중에 있습니다. 다소 낙후된 서대문구, 중구 일대가 확 바뀔 것으로 예상되네요. 애오개역 앞 공덕자이 아파트 및 등기 이슈에 대한 내용은 여기를 참고해주세요.
북아현3구역은 현재 건축심의 통과 준비중인 상황입니다. 북아현2구역 사업시행인가를 이미 얻었습니다. 관리처분인가를 진행중인 북아현2구역이 재개발 리스크는 더 적은 것으로 보이네요.
북아현2구역 매물
북아현2구역 매물은 한남뉴타운과 노량진뉴타운 다음으로 비싼 시세를 형성하고 있습니다. 23년 1월 5억대까지 떨어졌던 프리미엄은 23년4월 7억대까지 올라온 것으로 확인됩니다.
59타입 최저 호가는 6억 9천만원 정도입니다.
<북아현2구역 매물 59타입>
– 감정평가액 : 1억 9백만원
– 프리미엄 : 6억
– 매매가격 : 6억 9천만원
– 보증금 : 7천만원
– 실 투자금액 : 6억 3천만원
84타입 매물 기준 최저 호가는 8억 5천만원입니다. 현재 다가구, 빌라의 경우 임대보증금이 1억5천만원 정도로, 초기 투자 금액이 최소 7~8억은 있어야겠습니다. 실거래 가격이 아닌, 최저 호가 기준인 점 참고 부탁드립니다.
<북아현2구역 매물 84타입>
– 감정평가액 : 1억 8천만원
– 프리미엄 : 6억 7천만원
– 매매가격 : 8억 5천만원
– 보증금 : 1억 3천만원
– 실 투자금액 : 7억 2천만원
현재 북아현2구역은 조합원 분양신청이 완료됐습니다. 이에 따라 평형 배정(가배정)이 진행된 사항으로 59타입, 84타입 가배정 되었습니다. 1,200명의 조합원이 모여 추진되는 재개발로 2,300세대 정도가 분양될 예정입니다.
북아현2구역 조합원 분양가
현재 공개된 북아현2구역 조합원 분양가는 다음과 같습니다. 하지만 현재 시공사와 공사비 협의 중으로 변동 소지가 큽니다. 조합원 분양가도 필연적으로 증액될 것으로 보입니다.
<북아현 2구역 조합원 분양가>
-59타입 : 약 5억 5천만원
-84타입 : 약7억5천만원
마천4구역 등의 사례를 보았을 때 84타입 기준 북아현2구역 조합원 분양가 10억원은 예상해야 될 것 같습니다. 평당 공사비 1,000만원은 잡아야 되지 않겠나 싶네요.
북아현2구역 및 북아현3구역이 준공되고 나면, 공덕 재개발, 재건축 단지와 함께 미니 도심 기능을 할 것으로 예상됩니다. 이상으로 강북 최고 입지 북아현2구역 매물 및 조합원 분양가 알아봤습니다.