유럽 부동산 집 구매 절차 알아보겠습니다. 한국과 다르게 협동조합 소유 아파트도 많으며, 변호사 선임을 통해 근저당, 법률 문제, 에스크로 계좌 오픈까지 필요합니다. 부동산 사이트, 계약서 작성, 대금 지급, 토지등기 소유권 등록 방법 알아보겠습니다.
유럽 부동산 구매 절차
유럽 집구하기 절차를 일반화하여 정리하기는 어렵습니다. 대략적으로 큰 틀에서 유럽 부동산 구매 절차는 다음과 같습니다. 나라마다 일부 상이할 수 있지만, 독일, 체코, 오스트리아 등 중부 유럽에 통용되는 절차이며, 프라하 집 구하기 기준으로 알아보겠습니다.
- 부동산 매물 찾기
- Real Estate agent
- 부동산 사이트
- 구매 계약 체결 전
- 건물 측량사 (유럽은 오래된 건물이 많음)
- 토지등기부 (개인, 조합 소유 여부 확인)
- SVJ 수수료 확인
- 변호사 통해 잠재적인 결함, 법적 결함이 없음을 조항에 추가하고 확인받기
- Reservation Contract 가계약서 작성
- 계약금 지불을 위한 계약서(보통 200만원 전후)
- 보통 부동산 중개인 통해 작성, 지급
- 계약서 쓴 이후 타인에게 중개 금지 조항 확인
- 가계약의 유효 기간 명시
- 대금 지불 방법, 구매 가격, 공증인, 부동산 인도 날짜 등은 반드시 변호사 통해 작성
- Preliminary Contract of Sale 예비 매매 계약서 작성
- 은행에 대출받기 위해 필요한 계약서
- 대금 일부 지급
- Purchase Contract 구매 계약서 작성
- 소유권 실제 이전을 위한 계약서
- 등기부등본과 계약 당사자가 일치하는지
- 매매 가격 및 지급 방법 (변호사 통한 에스크로 지급 권장)
- 계약 파기 시 위약금에 대한 조항 추가하기(반드시)
- 계약서 작성 후 잔금 치루기 전 해야 할 일
- 토지 등기소에 구매 계약서 제출하기 (에스크로 잔금 지불한 후)
- 매도자가 승인하면 부동산 양도진행, 매도자는 대금 지급받음
- 부동산 핸드오버
- 간혹 제때 인도받지 못하는 경우, 해당 플랫의 거주 권리를 취소시켜야 함
- 계약 당사자간 공식 서명 작성
- 최종 토지등기부 이전 승인을 위함
유럽 체코 집구하기
위 8번 절차까지 끝났으면 사실상 큰 위험요소 없이 거래가 마무리 됐다고 볼 수 있습니다. 추가 부동산 거래 절차는 아래와 같습니다.
- 최종 소유권 이전-토지 등기 등록
- 구매 계약서가 토지 등기를 위해 충족하는지
- 법적 문제가 없는지
- 보통 20일~30일 이내 등기 이전 완료
- Legal custody 에스크로
- 소유권이 이전되면 매도자가 대금을 지급받는 구조
- 거래가격에 따라 다르나 최대 700만원 정도의 수수료 발생
- 부동산 전문 변호사 선임 추천
- 에스크로 초안 작성, 계좌 개설, 서류 확인 등
유럽 부동산 투자
반드시 계약서 작성은 해당 나라 언어(독일어, 체코어)로 진행돼야 합니다. 또, 영어 사용이 가능한 대형 중개 회사, 법무법인과 거래하는 것이 좋습니다. 특히 유럽 구축 플랫(아파트) 매수를 하는 경우 최근 언제 리모델링을 하였는지, 공동으로 운영되는 아파트 기금 (관리비, HOA, SVJ 같은 것) 재정 상태를 꼭 확인해야 합니다. 보통 30만원 이상의 아파트 수선충당금이 발생합니다.
한국과 다르게 유럽 부동산 아파트를 볼 때 주의해야 하는 사항은 다음과 같습니다. 제 개인적인 견해이니 참고만 해주세요.
- 아파트 에너지 효율을 잘 살펴보자
- 오래된 건물의 유틸리티 비용은 상당하며, 지속적인 개보수가 필요함
- EU법으로 에너지 레벨이 낮으면 대출 금리가 올라갈 수도 있음
- 보통 임차인이 지불함
- 숨겨진 위험 요소들이 많다.
- 건물 전문가를 통해 미리 수리 사항에 대해 점검받고 매도인과 협의하는 것도 방법
- 권장사항은 아님
- 중개비용이 비싸다
- 한국의 복비 중개비용이 최대 4%까지 발생함
- 보통 매매가에 포함시켜 거래하는 경우가 많음
- 혹은 매도자가 부담함
- 에이전트 브로커를 잘 활용하자
- 브로커가 좋은 대출 조건을 찾아준다
- 은행을 통해 직접 찾는 것보다 조건이 좋은 경우가 많다고 함
- 자금 조달 여부 체크
- 한국과 다르게 대출 심사, 대출 진행이 매우 느릴 수 있음
- 계약금 잃는 경우가 발생할 수도 있음
- 대규모 프로젝트 시행사를 통해 신축 매수하는 것도 방법
- 부동산 중개인들이 의욕이 없다
- 한국과 다르게 매도자 편에 서는 경우가 많음
- 부동산 중개인 없이 거래도 가능함
유럽 집 구하는 방법
이상으로 유럽에서 월세, 매매로 부동산 거래하는 방법에 대해 알아봤습니다. 한국처럼 똑같은 평형의 똑같은 물건을 구매하는 것이 아닙니다. 또 대부분 오래된 건물들이라 숨겨진 위험요소들이 많습니다. 반드시 좋은 중개인, 변호사를 선임하여 안전한 물건을 천천히 구매하는 것이 좋겠습니다.
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