성산시영아파트는 마포에 위치한 1987년에 지어진 37년 차 아파트입니다. 3,710세대에 용적률이 148%로 강북 최대 재건축 아파트로 평가받고 있습니다. 성산시영 대지지분은 13.9평으로 동일 평수로 재건축 경우 추가 분담금은 없겠습니다.
성산시영아파트 재건축-개요
성산시영아파트는 크게 2가지 이유로 서울 대표 재건축 아파트로 평가받고 있습니다. 마포구 최대 규모 아파트로 거듭날 점과 낮은 용적률인 점입니다. 성산시영은 2020년 안전진단을 통과했습니다. 2023년 현재 정비구역 지정 단계에 있습니다.
성산시영 용적률은 148% 입니다. 일반적으로 187% 미만의 용적률을 가진 아파트는 재건축 사업성이 있다고 판단합니다. 아직 정비구역 지정 단계이지만 3,710세대의 성산시영이 총 4,823 가구로 재건축될 예정입니다. 서울시 마포구로부터 인센티브를 받아 용적률 300%로 맞췄을 때 기준입니다. 물론 이를 위해선 임대주택 물량 510가구 정도를 서울시에 팔아야 합니다.
마포구에 대규모 단지가 많이 없습니다. 마포래미안프루지오가 현재 3,850가구 정도로 현재 마포구에서 가장 큰 아파트 단지입니다. 성산시영 재건축 후 4,800세대 이상 아파트가 될 예정입니다. 입지상 마포구 서쪽에 위치하지만, 성산시영아파트가 재건축될 경우 마포구 대장 아파트의 입지로 거듭날 것입니다. 상암 롯데몰, 서울링 등 다양한 호재도 많습니다.
성산시영 재건축을 통해 마포구 대표 아파트가 될 가능성이 높습니다. 마포에서 상급지인 공덕과 애오개역 사이에 위치한 마포 프레스티지 자이, 또 공덕1구역이 재건축하여 바뀔 마포자이힐스테이트 정도의 가격을 추후 형성할 것 같습니다. 현재 마포 프레스티지 자이 현재 시세는 아래와 같습니다. 참고로 최저 호가 기준입니다.
<59타입> 매매 13.5억 / 전세 6.5억
<84타입> 매매 15.5억 / 전세 8.8억
성산시영 대지지분- 13.9평
성산시영 대지지분은 13.9평입니다. 일반적으로 평균 대지지분 15평 이상부터 사업성이 좋다고 판단합니다. 특별히 뛰어난 대지지분은 아닙니다. 성산시영은 3개 시공사가 나눠 건설한 아파트입니다. 건설사에 따라 평형 및 권리 대지지분이 다릅니다.
24동 ~ 33동은 전용면적 50.03제곱미터입니다. 대우 50타입은 총 1,330세대로 평균 대지지분은 12.9평을 가지고 있습니다. 현재 정비 계획대로라면 2,300 가구 정도가 84타입 이상으로 설계돼 있습니다.
권리가액이 3 타입 중 가장 작기 때문에 84타입 배정을 못 받을 확률이 높겠습니다. 이로 인해 월드컵북로 맞은편 28동 ~ 33동 따로 재건축을 하자는 의견도 있습니다. 최저 호가 기준으로 시세는 다음과 같습니다. <매매 8.1억 / 전세 2억>
16동 ~ 23동은 전용면적 50.54제곱미터입니다. 평형으로 치면 1평이 더 큰 타입입니다. 선경 50타입은 총 1,120세대로 평균 대지지분은 13.1평을 가지고 있습니다. 이 미세한 대지지분 차이로 선경 50타입은 추가 분담금을 내고 84타입 신청이 가능할 것으로 예상됩니다. 선경 50타입 최저 호가는 다음과 같습니다. <매매 9억 / 전세 2억7천>
1동 ~15동은 유원에서 시공하였습니다. 전용면적은 59제곱미터입니다. 서울 지하철 6호선 마포구청역과 가깝습니다. 유원 59타입은 총 1,260세대로 대지지분은 15.4평을 가집니다. 한강 조망 등 입지가 좋은 조합원 물건을 선점 할 가능성이 높겠습니다. 유원 59타입 현재 시세입니다. 최저호가 기준입니다. <매매 10억3천 / 전세 2억 8천>
성산시영 대지지분- 추가 분담금
성산시영 분담금은 가장 큰 변수입니다. 앞으로 공사비가 많이 증가되는 추세라 정확하진 않습니다. 현재 예상되는 재건축 비례율은 딱 100%입니다. 25평 성산시영 소유자가 84타입으로 배정받을 경우 최소 3~4억의 추가 분담금 납부가 예상됩니다.
공사비 증가는 기정 사실입니다. 또한, 아직 정비계획 수립도 못 했습니다. 일부 소규모 재건축 아파트는 시공사 선정도 못하고 있습니다. 아직 정확한 추가 분담금 계산은 무의미할 것 같습니다.
결론
성산시영아파트는 과거 시세는 50타입 기준 10억, 11억에 매매가 이뤄졌습니다. 현재 성산시영아파트 시세는 8억 초반입니다. 추가 분담금 3억 5천을 내고 59타입을 배정받을 경우 총 투자금액은 11억 5천만원이 소요됩니다.
마포구 내 비슷한 수준 아파트와 가격 비교를 해보는 것이 좋겠습니다. 마포 프레스티지 자이 59타입이 12억 5천만원 이상입니다. 이와 비교하여 안전마진을 잘 계산해 봐야겠습니다. 이상으로 성산시영 대지지분 및 재건축 추가 분담금 분석해 봤습니다.