법인 물건에 임차하여 전세 계약 만료 1달 만에 전세금 받은 후기입니다. 근저당 말소 후 선순위 설정하여도, 법인 물건은 변제 능력이 없다하면 여타 방법이 없습니다. 이미 후순위 담보대출이 있어서 직접 은행 통하여 전세반환대출 실행시켜 반환받았습니다.
법인 전세 위험
아파트, 빌라, 오피스텔 등 어떠한 공동주택 형태도 법인 소유 물건이 많습니다. 심지어 브랜드 대단지 아파트도 개인 소유가 아닌 법인 소유 임차들이 꽤 있습니다. 대단지 브랜드 아파트는 법인 전세 위험이 거의 없지만, 소규모 아파트 혹은 빌라 등은 시세와 크게 차이 나지 않은 전세금으로 전세금 사기 위험이 있습니다. (‘사기’라기보다는 법인 파산)
단순히 신축 빌라, 아파트라고 개인 소유 구축 매물보다 법인 소유 신축을 선택하는 것은 위험합니다. 아래와 같은 상황일 경우 법인 전세 사기 혹은 위험에 대하여 심각하게 생각해보는 것을 추천합니다. 법인 전세 계약 주의사항입니다.
- 실거래가와 전세금 차이가 많이 나지 않는 경우
- 빌라, 소규모 아파트, 오피스텔 등 실거래가 파악이 힘든 경우
- 자본력 없는 법인의 무분별한 대출로 법인 파산 위험이 큰 경우
- 페이퍼 컴퍼니 법인일 경우
법인 전세 보증보험
임차인이 법인인 경우 전세로 들어갈 경우 위험한 이유는 아래와 같습니다. 물론 모든 법인 소유 공동주택이 위험하다는 뜻은 절대 아닙니다. 정보가 불투명한 법인 소재 물건에 대한 저의 견해인 점 참고 부탁드립니다.
- 개인과 다르게 법인은 파산해버리면 끝이다.
- 근저당권 말소 조건으로 전세 임차 해도 후순위 대출 받기 십상이다.
- 법인 대표 보증이 있다 하여도, 바지 사장일 가능성이 매우 높다.
- 법인 전세보증보험 가입 조건이 복잡하다
LH, 허그(주택도시보증공사)를 통한 보증보험이 있습니다. 하지만 대부분이 전세 만료 기간까지 은행에 보증 해주는 것이 전부입니다. 쉽게 말하면 은행이 전세자금대출을 믿고 개인에게 빌려주도록 허그 혹은 LH가 보증을 서주는 것이 전부입니다.
전세보증보험이 아니라 전세보증금 반환보증보험을 꼭 들으셔야 합니다. 이 보증을 들어야 전세 사고가 터졌을 경우 허그 혹은 LH가 개인을 대신하여 은행에 전세보증금을 우선 갚아주고 임대인에게 전세보증금을 받아줍니다. 꼭 명심하시길 부탁드리겠습니다.
임차인 법인 전세 계약
임차인이 법인인 경우 전세 혹은 반전세 계약 전 아래 사항들을 체크해봐야 합니다.
- 전세 기간이 만료되었을 때 다음 임차인이 쉽게 구해질 수 있는가
- 매매 가격 대비 전세 가격이 70% 미만인가
- 2년 전 전세 계약한 임차인들이 무사히 돈을 받고 나왔는가
http://rt.molit.go.kr/ 국토교통부 실거래가 조회사이트를 통하여 실제 매매, 전월세 가격을 꼭 확인하시길 추천합니다. 아파트뿐만 아니라 연립, 다가구, 오피스텔 실거래가 조회도 가능합니다. 아파트가 아니더라도 비슷한 건물, 층수, 전용면적을 유추하여 시세파악 반드시 하셔야 합니다.
위에서 언급한 전세 사기 리스크가 없다고 판단되면 아래 절차를 통해 한 번 더 확실하게 짚고 넘어가면 좋습니다.
- 해당 호수 등기부등본을 열람
- 근저당 말소 특약 설정
- 전세보증반환 보험 가입 필수
- 실거래가 조회 시스템 사이트로 해당 물건의 층수, 전용면적을 유추하
전세금 힘겹게 돌려받은 후기
말소 조건 대출을 통해 을구 근저당권 선순위로 설정이 되어 있어도 사실상 무용지물입니다. 보통 법인들은 공동 담보 등 다양한 경로로 추가 대출을 아주 쉽게 받습니다.
저 같은 경우 3개월 전 전세 연장 의사가 없음을 내용증명으로 통보하였음에도 전세 만료기간에 당장 돌려줄 돈이 없다는 답변을 받았었습니다. 사실상 법인 물건이 경매로 넘어가게 되면 실거래가의 절반도 안 되는 가격에 매수를 해야 하는 상황이 발생합니다.
전세반환대출은 법인 혹은 개인의 DSR 대출한도를 초과해도 새로운 임차인을 구하기 전까지 대출을 실행해 줍니다. 이에 이 대출을 법인에 권유하였습니다. 해당 은행과 직접 제가 소통하며 은행으로부터 직접 보증금을 반환받았었습니다.
- 법인 대표에게 보증반환대출을 권유한다
- 해당 은행과 담당자를 알려달라 한다.
- 법인 대표 심기를 굳이 건드리지 말자
우여곡절 끝에 전세 만료 기간 1달이 지나 전세보증금을 돌려받았습니다. 위 리스크에 해당된다면 굳이 전세보단 월세 임차를 추천합니다. 또 거래가 잘 되고 선호도가 높은 세대가 많은 아파트, 오피스텔 등에 들어가시는 것을 추천합니다.
- <함께 보면 좋은 글>
- 워드프레스 가격 비용, 호스팅 추천 – 방문자 수에 따른 유지 비용 정리